새 아파트 입주나 가족과의 합가를 앞두고 가장 헷갈리는 것 중 하나가 바로 ‘1가구 2주택’ 기준입니다.
특히 부모님이 기존 주택을 소유하고 있고, 자녀가 분양받은 아파트에 함께 전입할 경우
세대분리 여부에 따라 양도소득세, 종합부동산세 등에서 큰 차이가 생길 수 있습니다.
이번 글에서는 아래와 같은 상황을 예시로 들어
1가구 2주택 판정 여부와 세금 문제, 세대 분리 유지 방법, 전세 시 주소지 처리 등에 대해 상세히 설명드리겠습니다.
1. 현재 상황 요약
– 2025년 8월, 자녀 명의 신축 아파트 입주 예정
– 어머니는 다가구주택 소유 중(어머니 단독 명의)
– 기존 자택은 전세 주고, 어머니와 함께 신축 아파트에 전입 예정
– 어머니 주소도 신축 아파트로 전입 계획
이런 상황에서 가장 큰 쟁점은 어머니와 자녀가 한 세대가 될 경우, ‘1가구 2주택’으로 간주되는지 여부입니다.
2. 1가구 2주택 기준: 세대와 생계 중심
‘1가구 2주택’은 단순히 주택을 2채 보유한 경우가 아니라,
한 세대가 주택 2채를 소유한 경우를 말합니다.
세대 기준은 다음과 같습니다.
– 주민등록상 동일 세대
– 생계를 같이 하는 경우
– 가족관계증명서상 부양관계 존재
즉, 어머니와 자녀가 같은 주소로 전입하고 한 세대 구성 시,
어머니 명의의 다가구주택 + 자녀 명의 아파트 = 1가구 2주택으로 간주됩니다.
3. 어떻게 하면 1가구 2주택을 피할 수 있을까?
① 세대 분리를 유지하는 방법
– 어머니가 기존 주택 주소지를 그대로 유지
– 신축 아파트로 전입하지 않음
– 실제로는 함께 거주하더라도 세금상 다른 세대로 인정
※ 다만 세무서에서 실거주 여부 확인 시 불리할 수 있음 (예: 전기·수도·통신 등)
② 주소는 이전하되 세대 분리는 유지
– 신축 아파트로 전입은 하되, 세대주를 분리해서 전입신고
– 자녀 세대주 / 어머니 단독세대주로 각각 전입 가능
– 단, 지방자치단체의 전입신고 시스템에 따라 제한이 있을 수 있음
③ 어머니 주택을 전세로 전환 후 임대주택 등록 고려
– 세대 분리와 함께 어머니 집을 세입자에게 임대할 경우
– 일정 요건 충족 시 임대주택으로 분리 인식 → 중과세 회피 가능성 있음
4. 어머니 집을 6개월 내 매도해야 하나요?
1가구 2주택으로 판정되는 경우, 신규 주택을 보유하면서 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 6개월 내 매도해야 합니다.
– 양도세 중과를 피하려면: 기존 주택 6개월 내 매도 + 신규 주택 입주 후 1년 이내 전입
– 종합부동산세 중과 회피: 보유주택 중 1채는 처분 조건
그러나 신축 아파트가 분양권 전환 조건, 전매제한, 5년 거주 요건 등이 있는 경우
무조건 어머니 집을 파는 것보다, 세대분리 전략을 통해 유지하면서 절세하는 방법이 더 효율적일 수 있습니다.
5. 어머니 주택을 전세로 돌리고 주소를 유지하면?
어머니 주택을 전세로 돌리면서 주소지만 남겨두는 것은 현실적으로 어렵습니다.
왜냐하면:
– 전입세대가 생기면, 세입자 주소가 자동으로 등록됨
– 본인이 주소 이전 없이 남겨두더라도, 실질 거주지가 아니면
비과세 혜택이나 1세대1주택 혜택에서 제외될 수 있음
즉, 전입신고 없이 주소만 남겨두는 방식은 의미가 없으며, 차라리 세대 분리 후 임대등록을 고려하는 것이 안전합니다.
결론: 핵심은 세대 분리 여부와 실거주 인정 기준
| 상황 | 1가구 2주택 여부 |
| 어머니와 한 세대로 전입 | O (2주택 간주) |
| 세대분리 상태 유지 | X (각자 1주택 가능) |
| 어머니 집 임대 + 전입 안 함 | X |
| 전세 주고 주소 유지만 | 세무상 실거주 부정될 수 있음 |
즉, 세대 분리만 유지된다면 어머니 주택과 자녀 아파트는 각각 1주택으로 인정받을 수 있으며,
어머니 집을 매도하지 않아도 절세가 가능합니다.
세대 분리 요건과 전입신고 팁, 실제 세무 사례 등은 아래 블로그에서 추가로 확인하실 수 있습니다.